Tato stránka je (podpultovou) nabídkou pozemků v lokalitě Klabalské Kopaniny.

Asi se to může zdát jako bláznivý nápad. Vždyť sehnat tolik investorů se zdá být nemožné. Ale my asi máme rádi velké výzvy. Vytvořit si vlastní čtvrt obydlenou dobrými sousedy je tak lákavý nápad, že stojí za to úsilí a my si jdeme za tím. Šli jsme krok za krokem, až jsme se dostali do fáze, která se nám na začátku zdála příliš nemožná, příliš snová. Ale říká se, že za velkými věcmi stojí velké sny.

Hledáme místo pro bydlení. Někteří z nás už mnoho let. Už jsme přemýšleli nad velkou spoustou nabídek. Jednou byly drahé, potom zase skrývaly řadu omezení, ale nejčastěji nešlo z čeho vybírat.

Až jsme se dostali k nabídce pozemku na Klabalské. Jako vždy jsme se do ní snílkovsky pustili, ale zjistili jsme že to není tak jednoduché, že nás musí být víc. A tak se nás šešlo šest, kteří jsme se domluvili, že bychom vzali část z prodávaných pozemků. Ale věděli jsme, že bysme do toho potřebovali jít s nějakým partnerem, který by investoval do sousedního, pěknějšího pozemku, protože je potřeba vybudovat desítky metrů silnice a splaškové kanalizace apod. za nemalé peníze.

Tak jsme sehnali silného partnera. A tak jsme si za tím dalších několik měsíců šli v této sestavě. To byla varianta 1. Jenže nakonec náš silný partner odstoupil, mezitím se mu vrátila povinnost investovat do důležitějších věcí.

A tak jsme řešili co dál a vymysleli jsme variantu 2. Zkusíme vyjednat nákup části vedlejšího pozemku a sehnat 4 další investory, kteří budou našimi sousedy a projekt bude dávat pro všechny ekonomický smysl a snížíme rizika. A podařilo se nám to. Ale podařilo se sehnat víc než čtyři.

A tak jsme to vyslovili. Zkusíme sehnat investory pro nákup i celého sousedního pozemku. Ta samozřejmě dává z mnoha ohledů smysl a ikdyž je to zase o kus náročnější, může nést o to lepší plody. A to je varianta 3 a tobě jsme tuto nabídku poslali proto, že ještě máme nejaky pozemek nezamluvený.

Nabízíme pozemek o velikosti 690-1000m2. V nákresu níže jde o pozemek v červeně vyznačené oblasti (v této oblasti bude přibližně 12 pozemků.

V nákresu je vyznačená příjezdová cesta. Nás 6 investorů máme rozdělené méně lukrativní pozemky v modře vyznačeném území.

Aktuálně (začátek října) sbíráme co nejvíce informací k tomu, abychom si byli jistí, že s návrhem cesty nebude problém (probráno na územním plánování, byl proveden výškopis a ještě nás čeká konzultace s projektantem dopravních staveb). Cesta už nyní respektuje řadu požadovaných vlastností a měla by být tou nejekonomičtější variantou pro tuto lokalitu. Až sesbíráme všechny informace a budeme moct cestu zafixovat, budeme pracovat na rozparcelování plochy. U rozparcelování musíme vycházet z požadavku prostorového plánování na minimální velikost pozemku 690m2, požadavků které vyžaduje stavební úřad a také z požadavků jednotlivých investorů.

Takto vypadal jeden z průběžných (nedoladěných) náčtrů v případě, že bychom zde měli 13 pozemků. Nyní už tušíme, že vzhledem k zájmu bude pozemků 12 nebo 11 a tak to bude vypadat zase jinak.

Cena za pozemek je od 600 000 Kč (okolo 900Kč/m2) s tím, že podmínkou je vstoupit s námi všemi do smluvního vztahu, který zavazuje, po vyznačení pozemků v územním plánu pro bydlení, podílet se finančně na vybudování příjezdové komunikace a inženýrských sítí. Určený podíl by při velikosti pozemku 700m2 byl přibližně 5,4% na celkových výdajích. Celkové výdaje na vybudování těchto nezbytných součástí pozemků pro bydlení odhadujeme na 8 až 13 mil. Kč a tedy v udávaném příkladu by podíl 5,4% měl činit cca 460-700tis Kč.

Cena za pozemek nezahrnuje daň z nabytí nemovitosti 4%, provizi realitní kanceláři 3% a dph z provize (dohromady to je 7,63% z kupní ceny, což např. z 600 000Kč dělá 45 780,-; z těchto peněž je potřeba ony 3% zaplatit předem, k podpisu rezervační smlouvy a zbytek poté i s cenou pozemku do dvou měsíců po podpisu rezervace).

Náklady na vybudování sítí se sami snažíme co nejlépe odhadnout a současně se je budeme snažit z vlastní motivace v době realizace co nejvíce snížit. Cena za příjezdovou komunikaci a inženýrské sítě zahrnuje 480m zpevněné asfaltové cesty, cca 420m splaškové kanalizace, přeložení vodovodu, veřejné osvětlení. A nezahrnuje poplatky za právní služby, projekční práce, dešťové stoky, administrativu s povoleními a DPH za některé dílčí položky.

K pozemku by dále přináležel podíl na pozemku určeném pro příjezdovou komunikaci.

Jedná se o krásnou slunnou louku u lesa s mírným spádem nakloněnou na západojih. Ačkoli není v územním plánu vedená jako plocha pro bydlení, tento potenciál zde je, neboť vyplňuje prostor mezi zastavěnými lokalitami a v minulosti už jako plocha pro bydlení určená byla.

Náš záměr jsme diskutovali s vedoucím oddělení prostorového plánování, vedoucí střediska územního plánování, architekty a stavaři z těchto ohledů se jeví záměr jako proveditelná.

Napojení kanalizace jsme prověřovali u kompetentních osob a mělo by být proveditelné. Vodovod jsme také prověřovali a nabízí se několik možností. Elektrická přípojka by zde také neměla být problém.

Zájemci nakupují pozemky s výhledem na změnu územního plánu a využíti pozemků pro výstavbu rodinných domů a tedy věří ve zhodnocení vložených peněz a získání cenné plochy stavebního místa za výhodnou cenu.

Příhodná změna územního plánu se dá očekávat přibližně nejdříve v průběhu roku 2022.

Jak bylo popsáno výše, společně bychom se podíleli na vybudování nezbytných inženýrských sítí a komunikace k našim pozemkům. Níže je znázorněná možnost kudy by byla vedená splašková kanalizace a kde jsou přípojná místa na vodu a elektřinu. Plyn bychom nejspíše neřešili, ale je to k jednání.

Všechny trasy jsou po obecních pozemcích nebo pozemcích, které sami kontrolujeme. Sítě jsou pak ve vlastnictví provozovatelů. Kapacity jsme prověřovali a neměl by s nimi být problém. Trasa splaškové kanalizace je navržená ve spádnici, tedy bez nutností čerpadel - vychází se ovšem z dostupných podkladů, které je vždy nutné v terénu přeměřit. Alternativně bychom kanalizaci vedli podél cesty a bylo by potřeba nejméně jedno společné čerpadlo (což představuje minimální finanční investici, ale musí se o to starat).

Niže jsou naznačeny možné trasy sítí a přípojná místa.

Nabytí vlastnictví by mělo probíhat tak, že bude složen požadovaný rezervační poplatek a bude podepsána rezervační smlouva, která bude dávat předpoklad ke kupní smlouvě.

Před koupí budeme požadovat od majitele rozparcelování pozemku podle našeho zadání a každému po koupi bude náležet jeho pozemek. Následně sepíšeme s majiteli několik kupních smluv na jednotlivé parcely, tak jak určíme, přičemž každý kupující bude platit smluvenou část.

Před koupí dále všichni budoucí vlastníci pozemků sepíšeme smlouvu, která bude vyjasňovat, jak by se v budoucnu měly spolupodílet všechny zúčastněné strany na financování společných cest a inženýrských sítí.

Ve smlouvě pak bude ustanovení, že se sítě a cesta začnou budovat neprodleně poté, co se z pozemku v uzemním planu stane pozemek určený pro výstavbu.

Kdo se rozhodne pro tuto investici získává cennou plochu stavebního místa za dobrou cenu. Dnešní nabídka pozemků pro potenciální výstavbu nových domů se limitně blíží nule a ty existující, pokud nejsou extrémě komplikované / nevhodné se pak cenově pohybují v cenách 2 až 3 miliony. Taková je dnes (bohužel) realita. Výsledná cená za metr čtvereční zde nabízených pozemků je poměrně vysoká, nicméně jedná se o pozemky velmi pěkné, ideálního tvaru, v úžasné lokalitě, ve městě, přitom při jeho okraji, v zastavěné oblasti, optimálně orientované, s krásným výhledem, nedaleko MHD, s příjezdem do města bez překonávání kopců.