Luky a Vlaďka žádají Martina a Evku, o to přistoupit do dlužního závazku vůči bance, aby jim schválila částku, která je nutná pro zaplacení ceny domu na Kudlově. To s předpokladem, že po jednom roce (tj. 20. dubna 2022) by byl Martin dodatkem k úvěrové smlouvě vyvázán na základě předložení zvýšených příjmů Lukyho z jeho živnostenského podnikání. Maminka kluků žádá o to Martina žádá také.

Ve skutečnosti se jedná o dva úvěry kvůli refinancování kvůli rozdílnému účelu, ale to není zcela podstatné.

• Výše úvěru: 6 300 000 Kč
• Celkově splácená částka vč. úvěrů: 8,3mil Kč (bez případné mimořádné splátky)

• Fixace: 5 let
• Úroková sazba pro první dobu fixace: 1,9 až 2%

• Splátky v prvním roce: 23,5tis Kč / měs
• tj. za rok 282tis Kč

Možnost mimořádně předčasně splatit 800tis Kč (nejdříve po roce od počátku a nebo rok od předchozí mimořádné splátky).

• Zaměstnání Lukyho nyní 32tis čistého (384tis Kč ročně)
• Podnikání Lukyho - cukroví, cca 30-50tis Kč ročně (obrat cca 200 tis Kč)
• Rodičovský příspěvek na Daníka, zbývá dobrat cca 120tis Kč (za běžných okolností je vhodné si tuto částku rozložit do doby nástupu Daníka do školy); Zmíněný příjem z rodičovské 10tis/měs, pokud by byl takto brán celou dobu je do 2,5 roku věku dítěte, vypršel by tedy v lednu 2022; za rodičák je to 54tis za náledující rok
• Příjmy za jiné přivýdělky cca 10tis/rok

tj. za nadcházející rok se očekávají příjmy cca 490tis Kč. Tj. 40,8tis/měs

• K dispozici 140tis Kč (na účtech 40+46, hotově 26), přibude 28tis z hypotéky, tj. 3,4 násobek měsíčního příjmu.
• Eventuálně +34tis Kč za vrácený přeplatek na dani příjmu (a z zdravotního) při podání opravného daňového přiznání (vzhledem k uvažovanému záměru se ale podání opravného daňového přiznání nejeví jako rozumné)

Obecná rada: Za dostatečnou rezervu se obecně považuje alespoň 3 až 6 vašich měsíčních platů. Tyto peníze pak můžete využít v případech náhlých životních situací, kdy nebudete moci daný měsíc zaplatit splátku hypotečního úvěru.¹⁾

• 700tis Kč za prodej částy pozemku Vojenčáků na Veselé (již investováno do zálohy a nutného dovybavení domu)
• potenciální 1,5mil Kč za prodej zbývající části pozemku²⁾

• Zálohy na energie (voda, vytápění, elektřina): 3,5tis Kč/měs
• Platby za telefony a internet: 900Kč/měs

tj. ročně 52,8tis Kč

Z neoptimalizovaného daňového přiznání

• Měsíční zálohy na Sociální pojištění: 3,9tis Kč
• Měsíční zálohy Zdravotní pojištění: 2,3tis Kč

tj. měsíčně 6,2tis Kč, ročně 74tis Kč

• Pojistka bytu 1200 Kč/rok
• Pojistka domu 5000 Kč/rok
• Pojištění auta 2000Kč/rok
• Životní pojistka 1,5tis Kč/měs
• ev. Vlaďka a my dalších 1,5tis/měs

tj. 26,2tis Kč/rok (až 44tis Kč)

Z neoptimalizovaného daňového přiznání 2020

• Dan z příjmu za rok 2021: 23,5tis Kč (již zaplaceno)
• Doplatek Sociální pojištění za rok 2020: 46tis Kč
• Doplatek Zdravotní pojištění za rok 2020: 13tis Kč (již zaplaceno?)

Z neoptimalizovaného daňového přiznání příští rok

• Doplatek Daně z příjmu za rok 2021: 25tis Kč

Poplatky bance při zařizování hypotéky cca 10tis ³⁾

Žádost o vyvázání dlužníka:

• Poplatek za vyvázání, (tj. sepsání dodatku k úvěrové smlouvě): 5000Kč

tj. 122,5tis Kč, z toho zatím nezaplaceno 86tis Kč

• Cena domu s pozemkem: 6 010 987 Kč
  • Uhrazená záloha: 300 000 Kč
  • Potřeba doplatit dle kupní smlouvy⁴⁾ je tedy 5,71mil Kč a to do 31.1.2021 (60 dní od podpisu KS)
• Ceny dalších nezbytných základních vybavení domu
  • Kuchyň 200tis Kč (vč. spotřebičů)
  • Vestavěné skříně 130tis Kč
  • Příplatek za interiérové dveře 50tis Kč

tj. celková cena domu prázného domu připraveného k obývání je 6,4mil Kč. Vedle toho můžeme srovnat cenu deklarovanou na webu developera 5 800 000Kč.

Dům je na pozemku o výměře 261m2, z čehož 75m2 tvoří zastavěná plocha.

Odhadní cena domu je dle odhadce 6,05mil Kč

Bankovní korporace Reifeissen, vlastník má sídlo v Rakousku.

Platí následující: Pokud je klient ženatý/vdaná a manželé nemají zúžené společné jmění, musí se novým dlužníkem stát také manžel/manželka. (Ověřeno u pracovníka Raiffeisenbank z oddělení hypoték, pana Froly⁵⁾)

Martin s Evkou nehodlají řešit zúžené společné jmění. Z toho vyplývá, že dlužníkem úpisu musí vstoupit i Martin i Evka.

Dlužník je právně povinný ze závazkového právního vztahu k plnění vůči věřiteli. Věřitel má pohledávku za dlužníkem, dlužník má dluh vůči věřiteli. V případě, že dlužník neuhradí dlužnou částku do stanoveného termínu, stává se z něj neplatič. Pokud dlužník svůj dluh neřeší včas, může dojít až k exekuci. Spoludlužník se zavazuje se za dluh takzvaně společně a nerozdílně.

V případě, že nastane porušení smluvních podmínek (klient například nereaguje na upomínky) odstupuje banka od smlouvy a je oprávněna požadovat okamžité splacení celé dlužné částky.

Jedná se o proces, kdy jeden nebo více žadatelů má zájem o vyvázání z úvěrové smlouvy. Tento proces probíhá vždy za souhlasu a dohledu banky, kdy dlužník nebo dlužníci, kteří na úvěrové smlouvě zůstávají musí mít dostatečnou bonitu ke splácení hypotečního úvěru.⁶⁾

Vyvázání se děje pomocí žádosti o změnu dlužníků⁷⁾. Tu lze podat kdykoliv během doby trvání úvěrové smlouvy. Nutno ovšem dodat, že poté dochází k posouzení žádosti, které je zpoplatněno částkou 4900Kč (dle aktuálního ceníku). K podání žádosti je nutné je nutné mít splněny všechny Závazky klienta plynoucí ze smlouvy o hypotečním úvěru⁸⁾ v článku 9 - tj. vždy vše a v řádném termínu platit.

Navržený způsob vyvázání se z hypotéky souvisí s předpokladem, kdy bude podáno daňové přiznání prokazující příjmy Lukáše, čímž si zvýší bonitu a banka přistoupí k vyvázání Martina a Evky. Dle informací finančního poradce je toto možné požádat v březnu 2022 ve chvíli, kdy bude obnovená živnost provozována více než požadovaný jeden rok. Podle informací od hypotéčního bankéře RB (pondělí 8.3.) se nepřihlíží na jeden rok trvání podnikání, ale trvání podnikání po čas jednoho celého přechozího kalendářního roku, tedy na základě daňového přiznání by bylo možné žádat o vyvázání nejdříve v lednu 2023.

Vyvázat se ze závazku lze pouze se souhlasem banky. Bohužel ve většině případů banky žádost o vyvázání spoludlužníka zamítají⁹⁾

Na kolik by nyní dosáhli Luky s Vlaďkou z příjmů ze zaměstnání (mimo příjmů podnikání, tzv. bez daňového přiznání)? Tuto otázku Martin pokládal finančnímu poradci pani Hanušovi, který nechtěl odpovídat od pasu, ale prosil jsem ho o odhad, tak řekl, že by to mohlo být tak 2,5 až 3mil Kč. Ale možná v tu chvíli od toho odečítal stávající závazek. Z hrubých nástrojů na internetu lze odhadnout, že by celková dlužná částka mohla být okolo 4mil Kč.

Pokud banka neschválí hypotéku z důvodu nízkých příjmů, doporučujeme nejprve zapracovat na jejich zvýšení a poté u některé z bankovních institucí požádat znovu. Můžete se tak vyhnout vstupu do dluhové spirály, z níž není úniku¹⁰⁾

Podle centrální banky nemají celkové závazky klienta překročit devítinásobek čistého ročního příjmu (tj v případě Lukyho a Vlaďky 4,3M), za rizikové ČNB považuje, když na půjčky padne víc jak pětačtyřicet procent výplaty (18tis).

Aktuální úrokové sazby se pohybují pod 2%. Je nutno ale podotknout, že se nacházíme ve výjimečném období a z dlouhodobého hlediska (při úvěru na 30 let) se nelze fixovat na že to takto bude vždycky. Vyjímečnost aktuálního období ilustruje například grafy na webu penize.cz¹¹⁾. Krátkodobou prognózu úrokových sazeb potom vydává česká národní banka¹²⁾.

Ve splátkovém kalkulátoru ¹³⁾ si potom můžeme zkoušet jak se mění výše splátek na základě úrokové sazby (nebo jak by se měnila doba splácení, atp.). Zde současně vidíme jak se postupně umořuje výše spláceného dluhu (po kliknutí Zobrazit tabulku úkor úmor).

Z toho například vidíme, že pokud by nedošlo k mimořádné splátce, byla by za 5 let, v dalším bodě fixace, výše nesplacené částky 5,8mil Kč. Dále si můžeme vyzkoušet jak by nynější splátka 23 tisíc mohla vypadat v dalším bodě fixace (pokud by neproběhla mimořádná splátka):

• v dobrých letech (1.92%) 24 tis
• v normálních letech (4%) 30 tis
• v horších letech (6%) 37,8 tisíc
• v moc špatných letech (10%) 55tis
• v extrémních letech (15%) 79tis

Očekávat úrokovou sazbu ve výši 4-6% je zcela racionální, dnešní aktuální čísla jsou defakto dno. Proto při dlouhodobých úvěrech nelze „jit na hranu“, co lze s vypětím všech sil v době nejnižších úrokových sazeb splácet. Očekávat budoucí úrokovou sazbu ve výši 5% je zcela racionální.

Dle nezávislého finančního poradce i hypotéčních bankéřů nejde i nijak mimořádnou věc, běžný živnostník běžně optimalizuje své přiznání k dani z příjmů, což ho ale znevýhodňuje v možnosti žádat o úvěr, takže tuto optimalizaci v čase před půjčkou neprovádí, případně si uměle navýší příjmy zamlčením výdajů, čímž je povinen platit vyšší daně a odvody. Je to relativně šedá zóna.

Nicméně existuje možnost po takovém daňovém přiznání, na základě kterého bylo žádáno o úvěr do tří měsíců (?) podat opravné daňové přiznání a daňovou skutečnost zpětně změnit. Toto už se už ale stává dle trestního zákoníku čin úvěrového podvodu. ¹⁴⁾

Martin má příjmy za posledních 6 měsíců 33 672 Kč. Měsíční výdaje domácnosti máme 16000 Kč. Nadstandardní měsíční výdaje na zdravotní péči máme 0Kč. Měsíční výdaje na nájemné nebo podobné náklady na bydlení máme 11000 Kč. Počet vyživovaných dětí v domácnosti máme: 3. Výživné: 0 Kč. Toto bych mohl uvést do žádosti splužadatele ¹⁵⁾

Podstatou je tedy spolupodepsat právní dokument a tím se jako všichni ostatní dlužníci se zavázat platit bankovní korporaci veškeré dluhy plynoucí z Úvěrové smlouvy, tak aby všechny dluhy byly placeny včas. Závazek je na 360 splátek placených v 360 měsících po sobě jdoucích od data vzniku smlouvy (tedy každý měsíc až do roku 2051).

Jelikož to zda dojde skutečně k vyvázání je na libovůli banky, může se stát, že spoludlužník zůstane ručit za dluh až do jeho umoření na úroveň, kdy při další fixaci bude možné dluh refinancovat k jiné bance bez další účasti spoludlužníků. V tomto případě by to při dnešní příjmové situaci mohlo být za 5 nebo 10 let.

Dále se obecně i spoludlužníkovi zapisují do úvěrového registru¹⁶⁾ všechny nedostatky při splácení úvěru a po vyvázání při pozdější snaze si sám půjčit může narazit na velký problém, protože na základě černých puntíků v registru bank vyhodnotí jako nižší schopnost splácet.

V extrémním případě při souběhu i neovlivnitelných události (finanční/průmyslová/hypotéční krize, apod.) může na spoludlužníka dopadnou i exekuce za nesplacenou část úvěru.

Celkově riziko spoludlužníka v nemožnosti v budoucnu realizovat svůj investiční (tj. jít za svým snem, tedy zásah do celoživotního fungování rodiny) je pro život obrovsky významné a riziko možné exekuce je z finančního pohledu fatální a zasáhlo by i další šírší rodinu, která by se pak o nás musela dále starat poté, co by nám byly sebrány všechny prostředky a všechny příjmy kráceny.

Připusťme možnost zásadního společenského problému, kde může nastat třeba i náhlý pokles cen nemovitostí a nedostatek práce, tedy ztráty v příjmech. Je potřeba si zodpovědět, jak by se v takovou chvíli postupovalo, pokud by banka při porušení smlouvy požadovala cca 7-9mil Kč, což by mohla být výše nesplacené částky včetně nesplacených úroků, na které má banka právo.

Došlo by tedy ke ztrátě samotného domu, případně i bytu, pokud by stále zůstával v zástavě. Pro tento okamžik ovšem chybí další jištění, tedy další nemovitosti v rodině nebo nějaké tajné úspory tajných úspory, tedy další exekuci všech dlužníků by již nebylo možné oddálit.

Běžné výdaje domácnosti se budou jistě velmi lišit, nicméně pokud existuje nějaký průměr, lze se na něj dívat a z něj vycházet. Myslím, že se nelze normálně dlouhodobě pohybovat pod polovinou toho co je běžné. Dále jako další vzorek je odhad výdajů rodiny Martina a Evky.

Český statistický úřad v určitých časových cyklech zpracovává statistiku Příjmy, výdaje a životní podmínky domácností¹⁷⁾. Poslední výstupy jsou z roku 2019, my se tedy budeme podíváme na Spotřební výdaje domácností ¹⁸⁾, konkrétně na Domácnosti podle počtu vyživovaných dětí, rodinné domácnosti a výstup Skupiny spotřebních výdajů - průměry na osobu v Kč za rok ¹⁹⁾. Zde nás zajímají dva sloupečky - domácnosti se 2 dětmi a úplné rodiny čisté s dětmi.

Zde budeme sčítat řádky za (v závorce je Kč/osoba/rok, spíš nižší částka z uvedených dvou sloupců)

• Potraviny a (nealko) nápoje (24tis)
• Odívání a obuv (7,7tis)
• Vybavení domácnosti a jejich opravy (8,2tis)
• Zdraví (3,2tis)
• Doprava (15tis)
• Rekreace, kultura, chov zvířat, hračky, sport, knihy,… (16tis)
• Vzdělávání (2,8tis)
• Stravování a ubytování (17,7tis)
• Osobní péče (3,8tis)

Vypustíme řádky

• Alkoholické nápoje a tabák (nepijeme a nekouříme)
• Bydlení, vč. energií (počítáme zvlášť, přesně)
• Telekomunikace (počítáme zvlášť, přesně)
• Pojištění (počítáme zvlášť, přesně)

Tedy bez bydlení, telekomunikací a pojištění utrácela běžná česká rodina v roce 2019 průměrně 98,4tis Kč na osobu a rok. Pro 4 člennou rodinu je to tedy částka 394tis Kč na rok (pro pětičlennou 492tis Kč).

Myslím si, že výdaje na děti v předškolním věku (tzn. už to není batole, které má 8 plen denně, neustále je mu malé oblečení, atp.; a ještě nechodí do školy, takže i do nějakého kroužku atp.) jsou výdaje nižší. Ale osobně poznáváme, že s příchodem školní docházky výdaje opravdu narostou. Takže pro předškolním roky lze za dítě s úspěchem kalkulovat s nižší částkou, takže třeba v případě rodiny Lukyho a Vlaďky by šlo na následující rok násobit spotřebu na osobu třeba krát 3,2, v případě rodiny Marina a Evky třeba krát 4,2.

Vedle toho můžu dát srovnání, kdy jsem si před půl rokem zkoušel nezávisle tyto věci sám počítat a došel k výdaji rodiny 252tis Kč za rok (taková lehce přesnější palba od pasu). Na toto číslo se pak pohlížím v tomto ohledu: snažíme se šetřit na všech frontách, opravy - třeba i pračky nebo auta - si dělat sami. Sportovní vybavení dětem kupujeme z větší části bazarové, použité, levnější. Do dopravy se promítá vození dětí do školy, jezdění na nákupy a občas Hroznovky, jinak ale do práce, když to jde, chodím pěšky. Evka naštěstí není nucena někam dojíždět. Za telekomunikace platíme měsíčně asi 380kč. Snažíme se prodávat dále nevyužívané věci. Na dražší dovolenou jsme od svatby nejeli. Služby osobní péče neužíváme (např. stříháme se sami). Máme také značnou pomoc od rodiny (tedy nikoliv přímo finanční, ale skrze různá obdarování získají děti nebo my něco co potom nemusíme kupovat). Proto věřím, že normální výdaje rodiny, která méně optimalizuje, musí být vyšší, tedy že statistika je odpovídá. Ještě podotýkám, že za bydlení dáváme měsíčně ještě cca 14tis Kč, a jediné pojištění, které jsme v uplynulých letech měli je povinné ručení na auto (cca 3tis Kč).

Všechny odhady budou špatné, ale dolil bych si odhadnout, že při úplném přiškrcení všech zbytných údajů a v ohledu výše uvedeného, se lze v odhadech pohybovat minimálně na 180tis Kč na rok.

Z rozhovoru s Hypotéčním bankéřem, Raiffeisenbank:

Důležitá věc, já třeba řeším vyvazovani z hypoték a moc vstřícní v tom nejsme, většinou to je tak, že když jste do toho šli všichni, tak si vás tam taky chceme všechny nechat. Jsem na hypotekach asi 6 let a řeším to denně tyhle požadavky.

Moje práce je hodně nevdecna, řeším tady to vyvazovani z hypoték a všichni mají většinou velké oči nedokážou druhého vyvázat, ale velmi často to nedopoadá, protože to banka nemá povinnost. O co jde ale hlavně je, že jsme tuhle možnost vyvazovani v podstatě zrušili, protože je to procesne složité a banka z toho reálně krom poplatku nic nemá.

Hypotéka je obrovský závazek a je hrozně opravdu hrozně moc důležité si to uvědomit, není to na chvilku, je to závazek. Je důležité to mít promyšleno, počítat všechny možné varianty, které můžou nastat.

Volala jsem si o tom i s tím kolegou, co s tebou mluvil, oba jsme se shodli, že taková cesta může být pro vás špatná.

Kupní smlouva²⁰⁾ v Článku III odst. 1 vykazuje formální dvě chyby v uvedení částky.

V kupní smlouvě je uvedeno, že z hypotečního úvěru bude zaplaceno 4,21M a z vlastních zdrojů pak 1,5M.

Není mi zřejmý účel druhé části odstavce 5 ve Článku IV, kdo je zde míněn jako vlastník.