Rozdíly

Zde můžete vidět rozdíly mezi vybranou verzí a aktuální verzí dané stránky.

--- s:uver_brezen_2021 [2021/03/08 10:33] – [Shrnutí podstaty věci] Hever
+++ s:uver_brezen_2021 [2021/03/08 20:46] (aktuální) – [Mimořádná finanční pomoc od rodiny] Hever
@@ Řádek 6: / Řádek 6: @@
 ==== Úvěr ====
-//Ve skutečnosti se jedná o dva úvěry kvůli refinancování, ale to není zcela podstatné.//
+//Ve skutečnosti se jedná o dva úvěry kvůli refinancování kvůli rozdílnému účelu, ale to není zcela podstatné.//
   * Výše úvěru: 6 300 000 Kč
@@ Řádek 35: / Řádek 35: @@
 ==== Mimořádná finanční pomoc od rodiny ====
-  * 700tis Kč za prodej částy pozemku Vojenčáků na Vítové (již investováno do zálohy a nutného dovybavení domu)
+  * 700tis Kč za prodej částy pozemku Vojenčáků na Veselé (již investováno do zálohy a nutného dovybavení domu)
-  * potenciální 1,5mil Kč za prodej zbývající části pozemku
+  * potenciální 1,5mil Kč za prodej zbývající části pozemku((Parcelní číslo: 818/5 130/3, Katastrální území: Veselá u Zlína [780588] https://ikatastr.cz/#kde=49.24085,17.78143,20&info=49.24223,17.7833&mapa=letecka&vrstvy=parcelybudovy))
 ==== Dlouhodobé výdaje běžné fixní ====
@@ Řádek 93: / Řádek 93: @@
 Odhadní cena domu je dle odhadce 6,05mil Kč
+===== Související fakta =====
 ==== Od koho se půjčuje ====
@@ Řádek 102: / Řádek 104: @@
 Platí následující: Pokud je klient ženatý/vdaná a manželé nemají zúžené společné jmění, musí se novým dlužníkem stát také manžel/manželka. (Ověřeno u pracovníka Raiffeisenbank z oddělení hypoték, pana Froly((Reffeisenbank Zlín, oddělení hypotéky https://www.rb.cz/o-nas/kontakty/pobocky-a-bankomaty/detail-pobocky?segment=MORTGAGE&branchId=126)))
-Martin s Evkou nehodlají řešit nějaké zúžené společné jmění. Z toho vyplývá, že dlužníkem úpisu musí vstoupit i Martin i Evka.
+Martin s Evkou nehodlají řešit zúžené společné jmění. Z toho vyplývá, že dlužníkem úpisu musí vstoupit i Martin i Evka.
 //Dlužník je právně povinný ze závazkového právního vztahu k plnění vůči věřiteli. Věřitel má pohledávku za dlužníkem, dlužník má dluh vůči věřiteli. V případě, že dlužník neuhradí dlužnou částku do stanoveného termínu, stává se z něj neplatič. Pokud dlužník svůj dluh neřeší včas, může dojít až k exekuci. Spoludlužník se zavazuje se za dluh takzvaně společně a nerozdílně.//
@@ Řádek 113: / Řádek 115: @@
 Vyvázání se děje pomocí žádosti o změnu dlužníků((Žádost o změnu dlužníků https://www.rb.cz/attachments/pi/hypoteky/pruvodce_zmenou_dluzniku.pdf)). Tu lze podat kdykoliv během doby trvání úvěrové smlouvy. Nutno ovšem dodat, že poté dochází k posouzení žádosti, které je zpoplatněno částkou 4900Kč (dle aktuálního ceníku). K podání žádosti je nutné je nutné  mít splněny všechny Závazky klienta plynoucí ze smlouvy o hypotečním úvěru((Vzor úvěrové smlouvy Raiffeisenbank https://www.rb.cz/attachments/pi/hypoteky/us-obecna-vzor.pdf)) v článku 9 - tj. vždy vše a v řádném termínu platit.
+Navržený způsob vyvázání se z hypotéky souvisí s předpokladem, kdy bude podáno daňové přiznání prokazující příjmy Lukáše, čímž si zvýší bonitu a banka přistoupí k vyvázání Martina a Evky. Dle informací finančního poradce je toto možné požádat v březnu 2022 ve chvíli, kdy bude obnovená živnost provozována více než požadovaný jeden rok. Podle informací od hypotéčního bankéře RB (pondělí 8.3.) se nepřihlíží na jeden rok trvání podnikání, ale trvání podnikání po čas jednoho celého přechozího kalendářního roku, tedy na základě daňového přiznání by bylo možné žádat o vyvázání nejdříve v lednu 2023.
 //Vyvázat se ze závazku lze pouze se souhlasem banky. Bohužel ve většině případů banky žádost o vyvázání spoludlužníka zamítají//((Zdroj: https://www.penize.cz/hypoteky/398480-hypoteka-a-spoludluznik-jaka-jsou-rizika))
@@ Řádek 123: / Řádek 127: @@
 //Podle centrální banky nemají celkové závazky klienta překročit devítinásobek čistého ročního příjmu (tj v případě Lukyho a Vlaďky 4,3M), za rizikové ČNB považuje, když na půjčky padne víc jak pětačtyřicet procent výplaty (18tis).//
+==== Vliv úrokové sazby ====
+Aktuální úrokové sazby se pohybují pod 2%. Je nutno ale podotknout, že se nacházíme ve výjimečném období a z dlouhodobého hlediska (při úvěru na 30 let) se nelze fixovat na že to takto bude vždycky. Vyjímečnost aktuálního období ilustruje například grafy na webu penize.cz((penize.cz: Úrokové sazby https://www.penize.cz/urokove-sazby)). Krátkodobou prognózu úrokových sazeb potom vydává česká národní banka((https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/prognoza/)).
+Ve splátkovém kalkulátoru ((finance.cz Splátkový kalkulátor https://www.finance.cz/bydleni/kalkulacky-a-aplikace/splatkovy-kalkulator/)) si potom můžeme zkoušet jak se mění výše splátek na základě úrokové sazby (nebo jak by se měnila doba splácení, atp.). Zde současně vidíme jak se postupně umořuje výše spláceného dluhu (po kliknutí Zobrazit tabulku úkor úmor).
+Z toho například vidíme, že pokud by nedošlo k mimořádné splátce, byla by za 5 let, v dalším bodě fixace, výše nesplacené částky 5,8mil Kč. Dále si můžeme vyzkoušet jak by nynější splátka 23 tisíc mohla vypadat v dalším bodě fixace (pokud by neproběhla mimořádná splátka):
+  * v dobrých letech (1.92%) 24 tis
+  * v normálních letech (4%) 30 tis
+  * v horších letech (6%) 37,8 tisíc
+  * v moc špatných letech (10%) 55tis
+  * v extrémních letech (15%) 79tis
+Očekávat úrokovou sazbu ve výši 4-6% je zcela racionální, dnešní aktuální čísla jsou defakto dno. Proto při dlouhodobých úvěrech nelze "jit na hranu", co lze s vypětím všech sil v době nejnižších úrokových sazeb splácet. Očekávat budoucí úrokovou sazbu ve výši 5% je zcela racionální.
+==== Žádání o úvěr na základě optimalizace daňového přiznání =====
+Dle nezávislého finančního poradce i hypotéčních bankéřů nejde i nijak mimořádnou věc, běžný živnostník běžně optimalizuje své přiznání k dani z příjmů, což ho ale znevýhodňuje v možnosti žádat o úvěr, takže tuto optimalizaci v čase před půjčkou neprovádí, případně si uměle navýší příjmy zamlčením výdajů, čímž je povinen platit vyšší daně a odvody. Je to relativně šedá zóna.
+Nicméně existuje možnost po takovém daňovém přiznání, na základě kterého bylo žádáno o úvěr do tří měsíců (?) podat opravné daňové přiznání a daňovou skutečnost zpětně změnit. Toto už se už ale stává dle trestního zákoníku čin úvěrového podvodu. ((https://zpravy.aktualne.cz/finance/figl-s-opravnym-danovym-priznanim-pomuze-k-hypotece/r~i:article:663046/))
 ==== Možnosti Martina a Evky ====
@@ Řádek 129: / Řádek 154: @@
 ==== Shrnutí podstaty spolužadatele ====
-Podstatou je tedy spolupodepsat právní dokument a tím se jako všichni ostatní dlužníci se zavázat platit bankovní korporaci (s vlastníkem se sídlem v Rakousku) veškeré dluhy plynoucí z Úvěrové smlouvy, tak aby všechny dluhy byly placeny včas. Závazek  je na 360 splátek placených v 360 měsících po sobě jdoucích od data vzniku smlouvy (tedy každý měsíc až do roku 2051).
+Podstatou je tedy spolupodepsat právní dokument a tím se jako všichni ostatní dlužníci se zavázat platit bankovní korporaci veškeré dluhy plynoucí z Úvěrové smlouvy, tak aby všechny dluhy byly placeny včas. Závazek  je na 360 splátek placených v 360 měsících po sobě jdoucích od data vzniku smlouvy (tedy každý měsíc až do roku 2051).
+==== Co riskuje spolužadatel ====
-===== Zhodnocení záměru celkově =====
+Jelikož to zda dojde skutečně k vyvázání je na libovůli banky, může se stát, že spoludlužník zůstane ručit za dluh až do jeho umoření na úroveň, kdy při další fixaci bude možné dluh refinancovat k jiné bance bez další účasti spoludlužníků. V tomto případě by to při dnešní příjmové situaci mohlo být za 5 nebo 10 let.
-===== Co se stane, když =====
+Dále se obecně i spoludlužníkovi zapisují do úvěrového registru((
+https://www.penize.cz/pujcky/323452-registry-dluzniku-co-na-vas-povedi-a-jak-z-nich-ven)) všechny nedostatky při splácení úvěru a po vyvázání při pozdější snaze si sám půjčit může narazit na velký problém, protože na základě černých puntíků v registru bank vyhodnotí jako nižší schopnost splácet.
-===== Co je na každé straně vah =====
+V extrémním případě při souběhu i neovlivnitelných události (finanční/průmyslová/hypotéční krize, apod.) může na spoludlužníka dopadnou i exekuce za nesplacenou část úvěru.
-==== Zhodnocení mého rizika ====
+Celkově riziko spoludlužníka v nemožnosti v budoucnu realizovat svůj investiční (tj. jít za svým snem, tedy zásah do celoživotního fungování rodiny) je pro život obrovsky významné a riziko možné exekuce je z finančního pohledu fatální a zasáhlo by i další šírší rodinu, která by se pak o nás musela dále starat poté, co by nám byly sebrány všechny prostředky a všechny příjmy kráceny.
-==== Můj pohled na tuto problematiku ====
+===== Co se stane, když =====
+Připusťme možnost zásadního společenského problému, kde může nastat třeba i náhlý pokles cen nemovitostí a nedostatek práce, tedy ztráty v příjmech. Je potřeba si zodpovědět, jak by se v takovou chvíli postupovalo, pokud by banka při porušení smlouvy požadovala cca 7-9mil Kč, což by mohla být výše nesplacené částky včetně nesplacených úroků, na které má banka právo.
-===== Poznámky =====
+Došlo by tedy ke ztrátě samotného domu, případně i bytu, pokud by stále zůstával v zástavě. Pro tento okamžik ovšem chybí další jištění, tedy další nemovitosti v rodině nebo nějaké tajné úspory tajných úspory, tedy další exekuci všech dlužníků by již nebylo možné oddálit.
-==== Poznámky ke kupní smlouvě ====
-Kupní smlouva((Kupní smlouva na dům {{ :s:ks_horinek.pdf |}})) v Článku III odst. 1 vykazuje formální dvě chyby v uvedení částky.
-V kupní smlouvě je uvedeno, že z hypotečního úvěru bude zaplaceno 4,21M a z vlastních zdrojů pak 1,5M.
-Není mi zřejmý účel druhé části odstavce 5 ve Článku IV, kdo je zde míněn jako vlastník.
 ===== Běžné výdaje domácnosti =====
@@ Řádek 182: / Řádek 204: @@
 Myslím si, že výdaje na děti v předškolním věku (tzn. už to není batole, které má 8 plen denně, neustále je mu malé oblečení, atp.; a ještě nechodí do školy, takže i do nějakého kroužku atp.) jsou výdaje nižší. Ale osobně poznáváme, že s příchodem školní docházky výdaje opravdu narostou. Takže pro předškolním roky lze za dítě s úspěchem kalkulovat s  nižší částkou, takže třeba v případě rodiny Lukyho a Vlaďky by šlo na následující rok násobit spotřebu na osobu třeba krát 3,2, v případě rodiny Marina a Evky třeba krát 4,2.
-Vedle toho můžu dát srovnání, kdy si před půl rokem zkoušel nezávisle tyto věci sám počítat a došel k výdaji rodiny 252tis Kč za rok (taková lehce přesnější palba od pasu). Na toto číslo se pak pohlížím v tomto ohledu: snažíme se šetřit na všech frontách, opravy - třeba i pračky nebo auta - si dělat sami. Sportovní vybavení dětem kupujeme z větší části bazarové, použité, levnější. Do dopravy se promítá vození dětí do školy, jezdění na nákupy a občas Hroznovky, jinak ale do práce, když to jde, chodím pěšky. Evka naštěstí není nucena někam dojíždět. Za telekomunikace platíme měsíčně asi 380kč. Snažíme se prodávat dále nevyužívané věci. Na dražší dovolenou jsme od svatby nejeli. Služby osobní péče neužíváme (např. stříháme se sami). Máme také značnou pomoc od rodiny (tedy nikoliv přímo finanční, ale skrze různá obdarování získají děti nebo my něco co potom nemusíme kupovat). Proto věřím, že normální výdaje rodiny, která méně optimalizuje, musí být vyšší. Ještě podotýkám, že za bydlení dáváme měsíčně cca 14tis Kč, a jediné pojištění, které jsme v uplynulých letech je povinné ručení na auto (cca 3tis Kč).
+Vedle toho můžu dát srovnání, kdy jsem si před půl rokem zkoušel nezávisle tyto věci sám počítat a došel k výdaji rodiny 252tis Kč za rok (taková lehce přesnější palba od pasu). Na toto číslo se pak pohlížím v tomto ohledu: snažíme se šetřit na všech frontách, opravy - třeba i pračky nebo auta - si dělat sami. Sportovní vybavení dětem kupujeme z větší části bazarové, použité, levnější. Do dopravy se promítá vození dětí do školy, jezdění na nákupy a občas Hroznovky, jinak ale do práce, když to jde, chodím pěšky. Evka naštěstí není nucena někam dojíždět. Za telekomunikace platíme měsíčně asi 380kč. Snažíme se prodávat dále nevyužívané věci. Na dražší dovolenou jsme od svatby nejeli. Služby osobní péče neužíváme (např. stříháme se sami). Máme také značnou pomoc od rodiny (tedy nikoliv přímo finanční, ale skrze různá obdarování získají děti nebo my něco co potom nemusíme kupovat). Proto věřím, že normální výdaje rodiny, která méně optimalizuje, musí být vyšší, tedy že statistika je odpovídá. Ještě podotýkám, že za bydlení dáváme měsíčně ještě cca 14tis Kč, a jediné pojištění, které jsme v uplynulých letech měli je povinné ručení na auto (cca 3tis Kč).
 ==== Odhad možných výdajů rodiny Lukyho a Vlaďky ====
 Všechny odhady budou špatné, ale dolil bych si odhadnout, že při úplném přiškrcení všech zbytných údajů a v ohledu výše uvedeného, se lze v odhadech pohybovat minimálně na 180tis Kč na rok.
+==== Náhledy lidí z praxe ====
+=== Názor na budoucí vyvázání ===
+Z rozhovoru s Hypotéčním bankéřem, Raiffeisenbank:
+//Důležitá věc, já třeba řeším vyvazovani z hypoték a moc vstřícní v tom nejsme, většinou to je tak, že když jste do toho šli všichni, tak si vás tam taky chceme všechny nechat. Jsem na hypotekach asi 6 let a řeším to denně tyhle požadavky.//
+//Moje práce je hodně nevdecna, řeším tady to vyvazovani z hypoték a všichni mají většinou velké oči nedokážou druhého vyvázat, ale velmi často to nedopoadá, protože to banka nemá povinnost. O co jde ale hlavně je, že jsme tuhle možnost vyvazovani v podstatě zrušili, protože je to procesne složité a banka z toho reálně krom poplatku nic nemá.//
+//Hypotéka je obrovský závazek a je hrozně opravdu hrozně moc důležité si to uvědomit, není to na chvilku, je to závazek. Je důležité to mít promyšleno, počítat všechny možné varianty, které můžou nastat.//
+//Volala jsem si o tom i s tím kolegou, co s tebou mluvil, oba jsme se shodli, že taková cesta může být pro vás špatná.//
+===== Poznámky =====
+==== Poznámky ke kupní smlouvě ====
+Kupní smlouva((Kupní smlouva na dům {{ :s:ks_horinek.pdf |}})) v Článku III odst. 1 vykazuje formální dvě chyby v uvedení částky.
+V kupní smlouvě je uvedeno, že z hypotečního úvěru bude zaplaceno 4,21M a z vlastních zdrojů pak 1,5M.
+Není mi zřejmý účel druhé části odstavce 5 ve Článku IV, kdo je zde míněn jako vlastník.

La'hev

Uživatelské nástroje

Nástroje pro tento web

Rozdíly

Nástroje pro stránku